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“撕毁”的欠条重现法庭,原房主“上门”要钱!法院:驳回!
日期:2020年5月19日 浏览[26]

房地产纠纷案例与实务大全
作者:王秀全,郭万华,李金萍,徐晶
京东
       购房是与人们生活密切相关的大事。前段时间,电视剧《安家》热播,人们对“房屋中介”有了更深的了解。房屋中介是为消费市场提供房地产评估、经纪、咨询等服务的机构。人们找中介买房,一图房源多,二图放心省事,却不知因此发生纠纷的概率也不小。

      近期,威海火炬高技术产业开发区法院就依法审理了这样一起“离奇”房屋买卖合同纠纷案。刘某买了4年的房子,却被原房主王某告上法庭,王某起诉他没有交房款,这可让刘某纳了闷,当初为了凑齐房款,还办理了抵押贷款。自己当年支付的房款究竟去哪了?

案件回顾
      “被告找不到了,你们公告送达吧!”2018年8月,原告王某以房屋买卖合同纠纷为由,将刘某起诉至法院,要求他偿还房款及经济损失共计150万元。立案时原告一再强调无法找到被告,要求法院公告送达。主审法官梳理案情后发现案件不寻常:既然是几年前就买下的房子,被告相关信息也没有更换,为何原告一直坚称联系不到被告?是否另有隐情?通过关键信息法院准确找到了被告刘某,经历多次开庭、多方调查,事情经过在法庭上逐步呈现。
       2014年9月,刘某以80万元价格从房屋中介李某处购买了原告房屋,因为是朋友介绍,口头商定先打欠条,办理房产过户后用银行抵押贷款偿还购房款。买房当天刘某为李某出具了一张80万元的购房款欠条,4天后涉案房屋登记至原告刘某名下,10月份贷款获批,刘某根据中介李某的指示直接将65.8万元打到账户名为“朱某”的某账号下,剩余房款双方约定以酒水顶账的形式偿付。2015年房款还完后,刘某多次联系李某要回欠条,李某均称欠条已经撕毁。没要回欠条刘某虽然心里不踏实,但一想房子已经在自己名下,并且钱已经付清,也就安心住着了。
       令刘某万万没想到的是,2018年8月,原房主拿着他认为早已经“撕毁”的欠条将他诉至法院,要求他支付购房款80万元并赔偿经济损失70万元。中介李某等作为证人也主张刘某当年的银行转账、以酒水顶账行为是因为其他债务关系,与本案无关。说好“撕毁”的欠条又摆在面前,刘某一下子有口难辩。
法院审理
      本案焦点问题是被告刘某是否支付了购房款这一事实的认定。本案中,银行贷款发放后,刘某没有将65.8万元直接支付给中介李某,而是根据李某指示转账到账户名为“朱某”的某账号下,该款项当天又转至李某小叔子张某名下,余款18万元用酒水抵顶。对此,中介李某不认可,证人张某虽然承认“朱某”账户的银行卡当时就在他手中,到款当天就将款项转入自己账户名下,但不承认收取的款项与购房款有关,而是用于抵扣他和被告刘某之间的其他债权债务。
       法院审理认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据证实。本案中,原被告之间存在通过中介李某买卖涉案房屋的法律关系,原告与中介李某之间有代收购房款的约定,被告刘某提供的证据能够证明涉案房屋抵押贷款发放后转账至中介李某亲属的实际控制下,余款以酒水抵顶。原告对此不认可,主张上述转账及抵账行为系基于其他债权债务关系,但不能提供证据对该债权债务关系加以证实。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。综合本案证据,法院认定被告刘某将涉案购房款80万元全部支付给中介李某具有高度可能性,原告的诉讼请求无事实和法律依据,判决驳回其诉讼请求。原告不服,提起上诉,二审维持原判。
案件延伸
中介人李某是否有权代收购房款?
        法律规定,民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。本案中,原告与中介李某就委托房屋出售一事签订协议,协议内容为:“涉案房产系原告于2011年1月购得,原告于2014年2月委托李某代理销售该房屋,李某接受委托事项以及权限为代为介绍房屋、代为洽谈销售、代收购房款、代为协助办理涉及房屋的相关手续等、代为销售房屋总价款为当年不低于80万元。”根据该协议可以确认李某有代收购房款的委托事项,有权代房主收取房款。
原房主的权利如何得到救济?
本案中,被告刘某已向中介人李某支付购房款80万元,涉案房屋已完成过户登记,房屋所有权归刘某所有,原告无权再向刘某主张房款及经济损失。对上述款项,原告可根据协议约定,依法向中介李某进行主张。
法律链接
     《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定,民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。
第一百六十二条规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应对认定该事实存在。

 

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